El inquilino deja de pagar y el propietario se encuentra con dos problemas distintos: recuperar la vivienda y cobrar lo que se le debe. Son objetivos que se pueden perseguir juntos o por separado. Para reclamar un alquiler impagado en Madrid hay que elegir bien la vía, porque de ella dependen la rapidez, el coste y las opciones reales de cobro.

Dos objetivos distintos: recuperar la vivienda y cobrar la deuda

Conviene separarlos desde el principio:

  • Recuperar la posesión. Se consigue con el desahucio por falta de pago, que termina con el lanzamiento del inquilino si no abandona la vivienda.
  • Cobrar las rentas. Se consigue con una reclamación de cantidad, que puede ir dentro del propio desahucio o tramitarse aparte mediante monitorio o juicio verbal.

Si lo que te preocupa es la vivienda, te interesa nuestra información sobre desahucios en Madrid. Aquí nos centramos en el dinero: cómo reclamar el alquiler impagado y cómo hacer efectiva la sentencia.

Primer paso: documentar la deuda

Antes de reclamar nada, ordena las pruebas. Una reclamación bien documentada se resuelve antes y sufre menos oposición.

  • El contrato de arrendamiento firmado, con sus anexos y prórrogas.
  • Los justificantes de los pagos recibidos y un cuadro de las mensualidades adeudadas.
  • Las comunicaciones con el inquilino: correos, mensajes y cualquier reconocimiento de la deuda.
  • Los recibos de suministros o gastos que el contrato le asigne y no haya abonado.
  • Si existe, el contrato de aval o la identificación del fiador.

Requerimiento fehaciente: el burofax

El siguiente paso suele ser un requerimiento de pago por burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Debe indicar las rentas adeudadas, el plazo para pagar y las consecuencias de no hacerlo. Cumple tres funciones: da una última oportunidad al inquilino, fija la fecha de la reclamación y deja constancia de que el pago se exigió.

Este requerimiento tiene además un efecto importante en el desahucio. Según el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino puede enervar el desahucio pagando antes de la sentencia, salvo que ya lo hubiera hecho antes o que se le hubiera requerido de pago con al menos un mes de antelación a la demanda y no hubiera pagado. Un buen requerimiento previo puede cerrar esa puerta.

Vías judiciales para reclamar rentas

Reclamación dentro del desahucio

La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) permite acumular a la demanda de desahucio la reclamación de las rentas debidas. Es la vía más habitual cuando el inquilino sigue ocupando la vivienda: un solo procedimiento sirve para recuperar el inmueble y obtener un título que permita cobrar. Es también el momento de incluir las rentas que se devenguen hasta la entrega de las llaves.

Proceso monitorio

Si el inquilino ya se ha ido, o solo quieres cobrar, el proceso monitorio es una vía ágil para deudas dinerarias vencidas y exigibles que se puedan acreditar documentalmente. El juzgado requiere de pago al deudor, que puede pagar, oponerse o no contestar. Si no contesta, se despacha ejecución sin necesidad de juicio. Si se opone, la reclamación se resuelve en el juicio que corresponda por la cuantía. Los tribunales exigen que la deuda esté bien documentada y que el domicilio del requerido sea localizable.

Juicio verbal o juicio ordinario

Cuando hay discusión sobre el importe, descuentos de la fianza, obras o desperfectos, la reclamación acaba en juicio. La cuantía determina si el procedimiento es un juicio verbal o un juicio ordinario, y con ello el calendario y las reglas de postulación.

Plazo de prescripción de las rentas

Las rentas del alquiler prescriben a los cinco años según el artículo 1966 del Código Civil, que se cuentan desde que cada mensualidad pudo reclamarse. Una deuda antigua se va extinguiendo mes a mes, de modo que dejar pasar el tiempo supone perder dinero. El plazo puede interrumpirse con una reclamación extrajudicial acreditada, como el burofax, o con la demanda judicial. Si la deuda es antigua, conviene revisar cuanto antes qué mensualidades siguen vivas.

Qué puedes reclamar además de las rentas

  • Rentas vencidas hasta la entrega efectiva de la vivienda.
  • Cantidades asimiladas a la renta que el contrato asigne al inquilino, como suministros o gastos repercutibles.
  • Intereses de demora, que pueden ser los pactados o, en su defecto, el interés legal del dinero.
  • Daños y desperfectos que excedan del desgaste normal, si se acreditan.
  • Costas procesales, que en general asume la parte que pierde, con las limitaciones que prevé la LEC.

La fianza y el aval: dos garantías que ayudan a cobrar

La fianza legal que entregó el inquilino sirve, entre otras cosas, para cubrir deudas al terminar el contrato. Si es insuficiente, puedes reclamar la diferencia. Sobre los límites de lo que se puede descontar, tienes nuestra guía de reclamación de la fianza del alquiler en Madrid.

Si el contrato incluye un fiador o aval, la deuda puede reclamarse también a esa persona, según los términos de la garantía. Conviene revisar si el fiador se obligó de forma solidaria y si renunció a beneficios como el de excusión. Eso cambia la estrategia: reclamar a quien tenga más posibilidades de pagar.

De la sentencia al cobro: la ejecución

Obtener una sentencia o un título ejecutivo no garantiza cobrar. La ejecución se dirige contra el patrimonio del deudor mediante:

  • Averiguación patrimonial por el juzgado: cuentas, vehículos, inmuebles y relaciones laborales.
  • Embargo de cuentas bancarias y de saldos a favor.
  • Embargo de salario o pensión, con los límites de inembargabilidad que fija el artículo 607 de la LEC.
  • Embargo de bienes y, cuando proceda, de derechos de crédito frente a terceros.

Antes de litigar es sensato valorar la solvencia del inquilino. Si no tiene ingresos ni bienes, ganar el juicio no se traduce en cobro inmediato, aunque la deuda sigue viva durante el plazo de prescripción. En ese caso puede ser más útil una negociación con quita o fraccionamiento que quede por escrito.

Inquilinos vulnerables: qué cambia

Desde la pandemia existen medidas de protección para hogares vulnerables que afectan a los desahucios y que el legislador ha ido prorrogando y modificando, también en la normativa de vivienda reciente como la Ley 12/2023. Aplican a ciertos supuestos y requisitos, y pueden suspender o retrasar el lanzamiento. No suelen impedir la reclamación de las rentas ni la sentencia, pero sí alargan la recuperación de la vivienda. Conviene comprobar la normativa vigente en el momento de demandar.

Cómo te ayudamos en Akko Abogados

Revisamos el contrato y la documentación, preparamos el requerimiento fehaciente, elegimos entre desahucio con reclamación, monitorio o juicio, y dirigimos la ejecución hasta localizar bienes embargables. Como abogados de arrendamientos en Madrid y especialistas en derecho inmobiliario, valoramos cada caso con criterio realista sobre las opciones de cobro. Los honorarios se acuerdan de forma individual y por escrito.

Puedes ver todo lo que hacemos en nuestra página de servicios de arrendamientos y alquileres en Madrid.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo reclamar el alquiler impagado si el inquilino ya se ha ido?

Sí. Aunque haya abandonado la vivienda, la deuda sigue siendo exigible. Puedes reclamarla mediante proceso monitorio si la acreditas con documentos, o con un juicio si el inquilino discute el importe. La deuda de rentas prescribe a los cinco años.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar las rentas impagadas?

Las rentas de alquiler prescriben a los cinco años según el artículo 1966 del Código Civil, contados desde que cada mensualidad pudo reclamarse. El plazo se interrumpe con una reclamación extrajudicial acreditada o con la demanda.

¿Hace falta enviar un burofax antes de demandar?

No es obligatorio, pero es muy recomendable. Fija la fecha de la reclamación, interrumpe la prescripción y, si se hace con la antelación que prevé el artículo 22 de la LAU, puede impedir que el inquilino enerve el desahucio pagando.

¿Se puede reclamar al fiador o avalista?

Sí, si el contrato lo incluye. Depende de los términos de la garantía y de si el fiador se obligó de forma solidaria. En ese caso puedes dirigir la reclamación contra él, además de contra el inquilino.

¿Y si el inquilino no tiene bienes ni ingresos?

La sentencia no desaparece: la deuda sigue viva durante el plazo de prescripción y puede ejecutarse cuando aparezcan ingresos o bienes. Si tiene salario o cuentas, pueden embargarse con los límites legales. Si no, a veces compensa pactar un fraccionamiento por escrito.

Consulta tu caso con Akko Abogados

Si tienes un inquilino que no paga y quieres saber cuál es la vía más eficaz para reclamar, cuéntanos tu situación y te explicamos qué pasos dar.

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