Firmaste un contrato de alquiler por un año y han pasado tres. ¿Sigue vigente? ¿Puede el propietario pedirte que te vayas? ¿Puedes irte tú sin pagar nada? Casi todas las consultas sobre la prórroga del contrato de alquiler en Madrid tienen la misma raíz: el plazo escrito en el contrato no es el plazo real. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) impone duraciones mínimas que se superponen a lo pactado, y los preavisos mal calculados son la causa más frecuente de conflicto entre propietario e inquilino.
Qué ley se aplica a tu contrato
Lo primero es la fecha de firma. Las reglas de duración han cambiado varias veces y se aplica la vigente cuando se firmó el contrato:
- Contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019): prórroga obligatoria hasta 5 años si el propietario es persona física y hasta 7 si es persona jurídica, más una renovación tácita de hasta 3 años.
- Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 (Ley 4/2013): duración mínima de 3 años y renovación tácita de 1 año.
- Contratos anteriores: rige la redacción original de la LAU de 1994 o, para los muy antiguos, el régimen transitorio correspondiente.
Además, la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, añadió prórrogas extraordinarias para casos concretos, que se suman a las anteriores. Las vemos más abajo.
La prórroga obligatoria: el plazo mínimo que protege al inquilino
El artículo 9 de la LAU permite pactar libremente la duración. Pero si se pacta menos de 5 años (o 7 con propietario persona jurídica), el contrato se prorroga de forma obligatoria por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo. Un contrato firmado «por un año» en 2024 con un particular dura, salvo que el inquilino decida otra cosa, hasta 2029.
La clave es que esta obligación pesa solo sobre el propietario. El inquilino puede evitarla comunicando, con al menos 30 días de antelación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus anualidades, que no quiere renovar.
La excepción: necesidad del propietario
El propietario persona física puede recuperar la vivienda antes de los 5 años si se cumplen tres requisitos a la vez:
- Que haya transcurrido el primer año de contrato.
- Que la necesidad sea para destinarla a vivienda permanente propia, de familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o de su cónyuge en supuestos de separación, divorcio o nulidad.
- Que esa causa figure expresamente en el contrato. Si el contrato no la recoge, no puede invocarse.
Debe comunicarse con al menos dos meses de antelación. Y si en los tres meses siguientes a la entrega no se ocupa la vivienda para el fin alegado, el inquilino puede optar entre volver al alquiler por un nuevo periodo de hasta 5 años, con indemnización de los gastos de desalojo, o ser indemnizado con una mensualidad por cada año que quedara hasta completar los 5.
La prórroga tácita: qué pasa al llegar a los 5 o 7 años
Cumplido el plazo mínimo, el contrato no se extingue automáticamente. El artículo 10 de la LAU establece que, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.
Los preavisos son distintos para cada parte:
- Propietario: al menos 4 meses antes del vencimiento.
- Inquilino: al menos 2 meses antes del vencimiento.
Durante esos tres años adicionales, el inquilino puede además salir al final de cualquier anualidad avisando con un mes de antelación. Para el propietario, en cambio, un preaviso tardío significa un año más de contrato. Es el error más caro y el más habitual: comunicar el fin del alquiler con tres meses de margen cuando la ley exige cuatro.
Las prórrogas extraordinarias de la Ley 12/2023
La Ley por el derecho a la vivienda introdujo dos supuestos en los que el inquilino puede pedir que el contrato continúe una vez agotadas las prórrogas obligatoria y tácita, en las mismas condiciones del contrato en vigor:
Vulnerabilidad del inquilino frente a un gran tenedor
Si el propietario es gran tenedor y el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad social y económica mediante informe o certificado de los servicios sociales, puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año, que el propietario debe aceptar salvo que se haya pactado otra cosa o concurra alguna de las causas legales que lo impiden.
Vivienda en zona de mercado residencial tensionado
En zonas declaradas tensionadas, el inquilino puede pedir prórrogas anuales extraordinarias de hasta 3 años, también obligatorias para el propietario con excepciones tasadas, como la firma de un nuevo contrato o la necesidad acreditada del propietario. Este supuesto depende de que la zona haya sido formalmente declarada tensionada por el procedimiento de la propia ley, así que hay que comprobar la situación del municipio en el momento concreto antes de invocarlo o de descartarlo.
Cómo comunicar que no se renueva
La ley no exige una forma concreta, pero el problema siempre es probar el preaviso y su fecha. Por eso recomendamos:
- Burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, que acredita qué se dijo y cuándo se recibió.
- Calcular la antelación sobre la fecha de vencimiento de la anualidad, que normalmente coincide con el aniversario de la firma o de la entrada en vigor del contrato, no con la del mes natural.
- Indicar la fecha exacta de finalización y la forma de entrega de llaves y devolución de la fianza del alquiler.
Un WhatsApp o un correo electrónico pueden servir como prueba, pero abren discusiones sobre recepción y autoría que un burofax evita.
Venta de la vivienda alquilada: la prórroga sigue
Vender la vivienda no extingue el contrato. Según el artículo 14 de la LAU, el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del propietario durante los 5 o 7 años de duración mínima, aunque el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. El inquilino conserva su derecho a continuar y, en general, un derecho de adquisición preferente salvo renuncia pactada.
Para quien compra, esto obliga a revisar los contratos vigentes antes de firmar: duración restante, preavisos ya enviados y renta. Es una de las comprobaciones que hacemos en una due diligence inmobiliaria o al acompañar una compraventa de vivienda.
Si el inquilino no se va al terminar el contrato
Si el propietario ha preavisado correctamente y el contrato ha llegado a su fin, el inquilino que permanece en la vivienda ya no tiene título para ocuparla. La vía es la demanda de desahucio por expiración del plazo, que se tramita por juicio verbal (artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Antes de presentar la demanda conviene comprobar si el caso exige intentar un medio adecuado de solución de controversias, requisito introducido con carácter general por la Ley Orgánica 1/2025.
Dos advertencias para el propietario:
- Si sigue cobrando la renta sin reservas después de la fecha de fin, puede interpretarse que consiente la continuidad. Los tribunales pueden apreciar entonces una tácita reconducción (artículo 1566 del Código Civil), que crea un nuevo arrendamiento por plazos cortos y retrasa la recuperación.
- Nunca debe cambiar la cerradura ni cortar suministros. Recuperar la vivienda por la vía de hecho puede tener consecuencias penales.
Las particularidades del procedimiento las explicamos en nuestra página de desahucios y okupas en Madrid.
Cómo te ayudamos en Akko Abogados
Como abogados de arrendamientos en Madrid, revisamos el contrato y su fecha de firma para determinar qué régimen de duración se aplica, calculamos los plazos de preaviso, redactamos el burofax y, si hace falta, llevamos la negociación o el procedimiento judicial. Trabajamos tanto para propietarios como para inquilinos, y para inversores con carteras de alquiler.
Puedes ver todo lo que hacemos en este ámbito en nuestra área de arrendamientos y alquileres y, para operaciones más amplias, con nuestro equipo de abogado inmobiliario en Madrid. Los honorarios se fijan por escrito antes de empezar y dependen de la complejidad del caso.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto dura la prórroga de un contrato de alquiler firmado en 2024?
Si el propietario es persona física, el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta alcanzar 5 años; si es persona jurídica, hasta 7. Después, si nadie preavisa (el propietario con 4 meses y el inquilino con 2), se prorroga tácitamente por anualidades hasta 3 años más.
¿Puede el propietario no renovar el contrato antes de los 5 años?
Solo si es persona física, ha pasado el primer año, el contrato recoge expresamente la causa de necesidad y comunica con al menos dos meses de antelación que necesita la vivienda para él o para los familiares que prevé la ley. Fuera de ese caso, la prórroga es obligatoria para él.
¿Con cuánta antelación debe avisar el inquilino si no quiere renovar?
Durante la prórroga obligatoria, con al menos 30 días antes del vencimiento de la anualidad. Al llegar a los 5 o 7 años, con 2 meses. Durante la prórroga tácita, con un mes antes del fin de cada anualidad. Pasados seis meses de contrato también puede desistir avisando con 30 días, con la indemnización que se haya pactado.
¿Se mantiene la misma renta durante la prórroga?
Sí. La prórroga continúa el mismo contrato y en las mismas condiciones. La renta solo puede actualizarse si el contrato lo prevé y en los términos del artículo 18 de la LAU y de los límites legales que estén vigentes en cada momento.
¿Qué pasa si se vende la vivienda durante la prórroga?
El comprador ocupa la posición del propietario y debe respetar el contrato durante los 5 o 7 años de duración mínima, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad. El inquilino no pierde su derecho a seguir en la vivienda por el cambio de dueño.
Consulta tu caso con Akko Abogados
Si tienes dudas sobre la prórroga de tu contrato de alquiler, un preaviso que no sabes si llegó a tiempo o un inquilino que no deja la vivienda, revisamos tu caso y te decimos qué plazos se aplican y qué hacer.
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