Notaría, registro, gestoría, tasación y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: si tu hipoteca es anterior a 2019, es muy probable que pagaras tú solo todos estos conceptos, cuando la ley y los tribunales dicen que la mayoría corresponden al banco. Reclamar los gastos hipotecarios en Madrid es, junto con la cláusula suelo y el IRPH, una de las vías de recuperación de dinero más consolidadas del derecho bancario español, con un criterio del Tribunal Supremo asentado desde 2019. Esta guía explica qué gastos son recuperables, cuánto dinero suele estar en juego y qué pasos sigue una reclamación bien planteada.

Qué son los gastos hipotecarios y por qué muchos son reclamables

Al constituir una hipoteca se generan varios gastos asociados a la escritura y su inscripción: los aranceles notariales de la escritura de préstamo, la inscripción en el Registro de la Propiedad, los honorarios de la gestoría que tramita el proceso, la tasación del inmueble y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en las hipotecas de la Comunidad de Madrid puede suponer varios miles de euros según el capital prestado.

Durante décadas, la práctica bancaria fue incluir una cláusula que repercutía la totalidad de estos gastos al cliente, con independencia de a quién correspondiera legalmente cada concepto. Los tribunales han declarado esa cláusula nula por abusiva: impone al consumidor cargas que la normativa fiscal y registral atribuye, totalmente o en parte, a la entidad financiera como interesada principal en la operación.

Gastos hipotecarios antes y después de la Ley 5/2019

Hipotecas firmadas antes de la reforma

En las hipotecas anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (LCCI), en junio de 2019, era habitual que el prestatario asumiera notaría, registro, gestoría, tasación y AJD en su totalidad, mediante una cláusula tipo redactada por el banco sin negociación individual. Es precisamente sobre estas hipotecas donde tiene sentido plantear una reclamación hoy.

Hipotecas firmadas después de la reforma

Desde el Real Decreto-ley 17/2018 y la posterior LCCI, el reparto de gastos en las hipotecas nuevas está fijado por ley: el banco asume notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados; al cliente le corresponde únicamente la tasación del inmueble y las copias de la escritura que solicite para sí. Si tu hipoteca es posterior a esa fecha, normalmente no hay gastos indebidos que reclamar por este concepto, aunque conviene revisar la escritura para confirmarlo.

Qué dice el Tribunal Supremo sobre el reparto de gastos

La sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 fue la primera en declarar nula la cláusula que trasladaba todos los gastos de constitución al prestatario, por generar un desequilibrio contrario a la normativa de consumidores. El verdadero punto de inflexión llegó con el Pleno del Tribunal Supremo del 23 de enero de 2019, que fijó el criterio de reparto aplicable a las reclamaciones sobre hipotecas antiguas: el banco debe asumir los gastos de notaría de la escritura matriz, la inscripción registral y la gestoría; el AJD quedó, con matices que la propia Ley 5/2019 vino después a corregir para el futuro, a cargo del prestatario en la mayoría de los supuestos de reclamaciones sobre hipotecas ya firmadas.

Este criterio ha sido aplicado de forma reiterada por los juzgados y audiencias provinciales de Madrid en los últimos años, lo que da a este tipo de reclamación un nivel de previsibilidad mayor que otras materias bancarias más discutidas.

Qué gastos puedes recuperar y cuánto dinero supone

En una reclamación de gastos hipotecarios sobre una hipoteca anterior a 2019, lo habitual es recuperar:

  • Notaría: el coste de la escritura matriz de préstamo, orientativamente entre 600 y 1.000 euros según el capital prestado.
  • Registro de la Propiedad: la inscripción de la hipoteca, entre 400 y 700 euros de media en operaciones de Madrid.
  • Gestoría: los honorarios de tramitación, habitualmente entre 150 y 350 euros.
  • Tasación: recuperable solo en supuestos concretos, cuando el banco impuso una tasadora determinada sin dejar elegir al cliente; no es, con carácter general, un gasto reclamable.

El AJD, al tratarse del concepto más cuantioso, queda normalmente fuera de esta reclamación conforme al criterio fijado por el Tribunal Supremo en enero de 2019, salvo supuestos particulares que conviene valorar caso por caso con la escritura delante. Sumando notaría, registro y gestoría, la cantidad recuperable en una hipoteca media de Madrid suele situarse entre 1.000 y 2.500 euros, más los intereses legales devengados desde el pago.

Cómo reclamar los gastos hipotecarios paso a paso

1. Revisión de la escritura de préstamo

El primer paso es localizar la escritura de constitución de la hipoteca y comprobar la cláusula de gastos: qué conceptos atribuye al prestatario y si existen justificantes de pago (facturas de notaría, gestoría, liquidación del impuesto) que permitan cuantificar la reclamación con precisión.

2. Reclamación extrajudicial ante el banco

Se presenta una reclamación formal ante el servicio de atención al cliente de la entidad, exigiendo la devolución de las cantidades indebidamente cobradas. El banco dispone de un plazo para responder; en la práctica, la mayoría de las entidades desestima estas reclamaciones en esta fase.

3. Reclamación ante el Banco de España

Si la respuesta del banco es negativa o no llega en plazo, cabe acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España. Su resolución no es vinculante para la entidad, pero refuerza la posición del cliente de cara a una demanda posterior.

4. Demanda judicial

Agotada la vía extrajudicial, se presenta demanda ante los juzgados de primera instancia de Madrid. Al tratarse de un criterio jurisprudencial consolidado desde 2019, buena parte de estas reclamaciones se resuelven favorablemente, y en muchos casos el banco asume además las costas del procedimiento.

Plazos: ¿hasta cuándo se puede reclamar?

La acción de nulidad de la cláusula de gastos no prescribe, porque las cláusulas abusivas se tienen por no puestas desde el origen. Lo que sí está sujeto a plazo es la acción para recuperar el dinero ya pagado: la jurisprudencia europea ha precisado que el cómputo del plazo de prescripción no debe iniciarse automáticamente en la fecha de la firma, sino, según los casos, desde que el consumidor pudo razonablemente conocer el carácter abusivo de la cláusula y el alcance económico del cobro indebido. En la práctica, esto permite reclamar hipotecas firmadas hace más de una década, por lo que conviene revisar la escritura antes de descartar la reclamación por el tiempo transcurrido.

Gastos hipotecarios y otras cláusulas reclamables de la misma hipoteca

Rara vez una hipoteca antigua de Madrid contiene un único motivo de reclamación. Es habitual encontrar gastos de formalización mal repartidos junto con una cláusula suelo que limitó las bajadas del euríbor, un índice IRPH en lugar de euríbor como referencia, o una comisión de apertura desproporcionada al capital concedido. Cuando la escritura combina varios de estos elementos, lo eficiente es revisarlos de forma conjunta y plantear, siempre que sea posible, una única reclamación integral en lugar de varios procedimientos sucesivos.

Si todavía no has firmado la hipoteca y quieres evitar este problema desde el origen, conviene que un abogado de préstamo hipotecario en Madrid revise la FEIN y la escritura antes de la firma ante notario.

Por qué contar con un abogado especializado en Madrid

Cada escritura reparte los gastos de forma distinta y contiene sus propios justificantes de pago, por lo que calcular el importe exacto reclamable exige revisar el documento concreto, no aplicar una cifra genérica. Un abogado de derecho inmobiliario y bancario en Madrid localiza los importes pagados, determina qué conceptos son recuperables en tu caso, gestiona la reclamación extrajudicial y, si es necesario, dirige el procedimiento judicial. En Akko Abogados llevamos este tipo de reclamaciones dentro de nuestro trabajo diario de derecho inmobiliario en Madrid, donde las cuestiones hipotecarias y registrales de una operación de vivienda se cruzan constantemente con la revisión de la escritura de préstamo.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo reclamar los gastos de mi hipoteca si la firmé hace más de diez años?

Sí. La acción de nulidad de la cláusula no prescribe, y la jurisprudencia europea sobre el inicio del plazo de prescripción de la devolución del dinero favorece a quien reclama tarde porque no conocía el carácter abusivo de la cláusula. Conviene revisar cada caso concreto.

¿Qué gastos hipotecarios son recuperables?

Con carácter general, notaría, registro y gestoría, conforme al criterio fijado por el Tribunal Supremo el 23 de enero de 2019. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la tasación quedan normalmente fuera, salvo situaciones particulares.

¿Es necesario ir a juicio para recuperar los gastos hipotecarios?

No siempre. Muchas reclamaciones se resuelven en la fase extrajudicial cuando el banco reconoce el criterio jurisprudencial aplicable. Si el banco se niega, el siguiente paso es la vía judicial, con un criterio consolidado favorable al cliente.

¿Cuánto dinero se puede recuperar reclamando los gastos hipotecarios?

Depende del capital prestado y de los importes concretos pagados en notaría, registro y gestoría, pero en una hipoteca media de Madrid suele oscilar entre 1.000 y 2.500 euros, más intereses legales.

¿Puedo reclamar los gastos junto con la cláusula suelo o el IRPH de la misma hipoteca?

Sí, y suele ser lo más eficiente. Si tu escritura combina gastos mal repartidos con cláusula suelo, IRPH o comisión de apertura abusiva, conviene revisarlo todo de forma conjunta y plantear una reclamación integral.

Habla con Akko Abogados

Si firmaste tu hipoteca antes de 2019 y quieres saber qué gastos puedes recuperar, en Akko Abogados revisamos tu escritura sin compromiso y te decimos con claridad si tu caso es reclamable.

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