El contrato de arras es el documento que más dinero mueve con menos asesoramiento de toda una compraventa de vivienda. Se firma con prisa, muchas veces sobre una plantilla que aporta la agencia inmobiliaria, y compromete entre 6.000 y 30.000 euros en una operación media en Madrid. Cuando algo se tuerce —la hipoteca no sale, aparece una carga registral, el vendedor recibe una oferta mejor—, lo que decide quién pierde ese dinero no es la buena fe de las partes: es una sola línea del contrato.

Esta guía explica los tres tipos de arras que reconoce el Derecho español, qué consecuencias tiene cada uno, cuánto se entrega habitualmente y qué debe comprobarse antes de firmar.

Qué es un contrato de arras y para qué sirve realmente

Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor para reservar un inmueble mientras se preparan la financiación, la documentación y la firma ante notario. Formalmente es un precontrato: no transmite la propiedad —eso solo ocurre con la escritura pública y la entrega— pero sí crea obligaciones exigibles entre las partes.

Su función práctica es doble: al comprador le bloquea la vivienda y le fija el precio; al vendedor le acredita que la operación va en serio y le compensa por retirar el inmueble del mercado. El problema es que el contrato de arras puede articularse de tres maneras jurídicamente muy distintas, y la mayoría de los modelos que circulan no dicen con claridad cuál se está usando.

Los tres tipos de arras y por qué la diferencia lo cambia todo

Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil)

Son las únicas que permiten desistir libremente del contrato. El artículo 1454 del Código Civil establece que, si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada; si es el vendedor quien no quiere seguir, debe devolverla duplicada. Nadie puede obligar al otro a comprar o vender: el dinero es el precio tasado de la retirada.

Es el tipo más habitual en vivienda de segunda mano y el más equilibrado cuando el comprador aún no tiene la hipoteca cerrada. Requisito indispensable: el pacto debe ser expreso. El Tribunal Supremo interpreta el artículo 1454 de forma restrictiva y, ante un contrato ambiguo, no presume la facultad de desistir.

Arras confirmatorias

Aquí la cantidad entregada es simplemente una señal y un anticipo del precio: confirma que el contrato de compraventa ya está perfeccionado. No dan derecho a desistir. Si una parte incumple, la otra puede acudir al artículo 1124 del Código Civil y exigir el cumplimiento forzoso —es decir, obligar judicialmente a otorgar la escritura— o la resolución, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios.

Este es el régimen que aplican los tribunales cuando el contrato guarda silencio sobre el tipo de arras. Muchos compradores creen que firmando unas arras «solo arriesgan la señal» cuando en realidad están vinculados a comprar.

Arras penales

Funcionan como cláusula penal (artículos 1152 y 1153 del Código Civil): la cantidad cuantifica de antemano la indemnización por incumplimiento, pero no sustituye a la obligación de cumplir. Se usan más en operaciones entre profesionales que en vivienda particular.

Un contrato de arras que no identifica expresamente su naturaleza está mal redactado. Revisar esa cláusula es una de las intervenciones más rentables de un abogado inmobiliario en Madrid.

Cuánto se paga de arras en Madrid

No hay importe legal obligatorio. La práctica del mercado madrileño se mueve entre el 5 % y el 10 % del precio de compraventa, con cantidades a tanto alzado —3.000, 6.000 o 12.000 euros— en operaciones de reserva rápida gestionadas por agencias. En una vivienda de 300.000 euros, lo habitual es entregar entre 15.000 y 30.000 euros.

El importe no es neutro: en unas arras penitenciales define cuánto pierde el comprador si no obtiene financiación y cuánto devuelve por duplicado el vendedor si aparece una oferta superior. Una cifra muy baja convierte las arras en una salida barata para el vendedor; una muy alta expone al comprador a una pérdida desproporcionada. Ese equilibrio se negocia.

A quién se entrega el dinero

Documenta el pago por transferencia identificando el concepto y verifica que quien lo recibe es el titular registral. Si una agencia retiene la cantidad, el contrato debe recoger en qué condiciones la libera y a quién.

Qué comprobar antes de firmar el contrato de arras

El error más caro no es firmar unas arras del tipo equivocado: es firmarlas sin haber mirado el inmueble desde el punto de vista jurídico. Antes de entregar el dinero:

  • Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad: titularidad real, superficie, y sobre todo cargas —hipoteca viva, embargos, servidumbres, afecciones fiscales, condiciones resolutorias—. Una hipoteca previa no impide comprar, pero debe pactarse cómo y cuándo se cancela.
  • Situación posesoria: si hay arrendatario, la Ley de Arrendamientos Urbanos le reconoce tanteo y retracto, y el contrato de alquiler puede seguir vinculando al comprador. Con ocupación ilegal, el problema cambia de naturaleza.
  • Cuotas de comunidad y derramas: certificado del administrador sobre deudas y actas de los últimos ejercicios, donde aparecen las derramas aprobadas y no giradas.
  • IBI, urbanismo y licencias: recibos al corriente y, si hay obras o ampliaciones, que estén legalizadas y coincidan con la descripción registral y catastral.
  • Estado del inmueble: dejar constancia escrita de lo revisado protege después. Si tras la compra aparecen defectos no apreciables, se abre la vía de los vicios ocultos, con plazos muy breves.

Esta revisión es la que integra un acompañamiento jurídico de la compraventa, y la que no se hace cuando las arras se firman el día de la segunda visita.

El plazo de las arras y la cláusula de financiación

El contrato de arras fija una fecha límite para firmar la escritura. En Madrid lo habitual son entre 30 y 90 días, y la horquilla no es arbitraria: la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario obliga al banco a entregar la documentación precontractual —FEIN y FiAE, entre otros— con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma, y a que el prestatario acuda al notario a otorgar el acta previa de transparencia antes de la escritura. Un plazo de arras de treinta días con hipoteca pendiente de aprobación es, en la práctica, un plazo insuficiente.

De ahí la cláusula más importante para el comprador financiado: la condición suspensiva de obtención de financiación. Prevé que, si la entidad deniega el préstamo en plazo y el comprador lo acredita documentalmente, las arras se devuelven íntegras sin penalización. Sin esa cláusula, la denegación bancaria se trata como desistimiento del comprador y el dinero se pierde.

Concreta tres puntos: cuántas denegaciones hay que aportar, en qué plazo y con qué acreditación. Una condición vaga se convierte en litigio. Si la operación depende de una hipoteca ajustada, revisar en paralelo el clausulado del préstamo hipotecario evita firmar dos contratos incompatibles.

Qué hacer si la otra parte incumple

La respuesta depende del tipo de arras pactado:

  • Penitenciales: el desistimiento es lícito. Si el vendedor se retira y no devuelve el duplo, se reclama. Primer paso: burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, que fija fecha e interrumpe la prescripción.
  • Confirmatorias: cabe exigir el otorgamiento de la escritura por vía judicial, o la resolución con daños y perjuicios. La elección depende de si el inmueble sigue interesando.
  • Penales: se aplica la pena pactada. Los tribunales pueden moderarla si la obligación se cumplió en parte (artículo 1154 del Código Civil).

Las acciones personales derivadas del contrato prescriben, con carácter general, a los cinco años (artículo 1964 del Código Civil). Aun así, actuar en las primeras semanas mejora la posición: la otra parte todavía no ha vendido a un tercero y el margen de negociación extrajudicial es el más amplio del proceso.

Cómo trabajamos las arras en Akko Abogados

Intervenimos antes de la firma, que es cuando el asesoramiento vale algo. La revisión de un contrato de arras incluye el análisis de la nota simple y de las cargas registrales, la situación posesoria y las deudas de comunidad, la calificación expresa del tipo de arras, la condición suspensiva de financiación y el ajuste del plazo a los tiempos reales de la Ley 5/2019.

Si el conflicto ya ha estallado, asumimos la reclamación: requerimiento fehaciente, negociación y, si no hay acuerdo, demanda. Con presupuesto cerrado por escrito antes de empezar.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

¿Puedo recuperar las arras si el banco me deniega la hipoteca?

Solo si el contrato incluye una condición suspensiva de financiación que lo prevea expresamente. Sin esa cláusula, la denegación del préstamo se considera un problema del comprador y, en unas arras penitenciales, supone la pérdida de la cantidad entregada. Es la razón número uno por la que se pierden arras en Madrid.

¿Qué diferencia hay entre arras y señal de reserva?

La señal de reserva es un documento previo, normalmente de la agencia, por un importe pequeño y con el único fin de retirar el inmueble del mercado unos días. El contrato de arras es un precontrato completo, con precio, plazo, condiciones y régimen de incumplimiento. Firmar solo una reserva no da la protección de unas arras bien redactadas.

¿Qué ocurre si el contrato no dice qué tipo de arras son?

Los tribunales tienden a considerarlas confirmatorias, porque el artículo 1454 del Código Civil se interpreta de forma restrictiva y exige pacto expreso para permitir el desistimiento. En la práctica esto significa que ninguna de las dos partes puede echarse atrás pagando: quedan obligadas a comprar y vender.

¿Las arras forman parte del precio de la vivienda?

Sí. Salvo pacto en contrario, la cantidad entregada se descuenta del precio final en la escritura de compraventa. Conviene que el contrato lo diga expresamente y que la escritura recoja el pago ya realizado, con su fecha y medio de pago, para evitar discrepancias fiscales.

¿Cuánto tarda una compraventa desde que se firman las arras?

Entre 30 y 90 días es el rango habitual en Madrid. Con hipoteca de por medio, planificar menos de 45 días es arriesgado por los plazos obligatorios de la Ley 5/2019. Si la vivienda es de obra nueva, los tiempos los marca la entrega del promotor y el marco jurídico es distinto: conviene revisarlo desde la perspectiva de la responsabilidad del promotor inmobiliario.

Revisa tus arras antes de firmar

Una revisión previa cuesta una fracción de lo que está en juego y es la única que actúa cuando el contrato todavía se puede cambiar. Si tienes unas arras sobre la mesa, cuéntanos el caso.

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