La retención injustificada de la fianza al terminar un contrato de alquiler es, junto con los impagos de renta, el conflicto más habitual entre propietarios e inquilinos en Madrid. El casero descuenta un desperfecto que ya existía, alega un «desgaste» que en realidad es uso normal de la vivienda, o simplemente no responde. La reclamación de la fianza de alquiler en Madrid tiene un procedimiento claro y unos plazos concretos que conviene conocer antes de dejar pasar el tiempo.

En esta guía explicamos qué dice la ley sobre la fianza, cuándo el propietario puede retenerla legítimamente, qué plazo tiene para devolverla y cómo se reclama, paso a paso, cuando no lo hace.

Qué es la fianza y qué dice la ley

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 36, obliga al inquilino a entregar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda habitual, y a dos mensualidades en arrendamientos de uso distinto de vivienda (locales, temporada, uso turístico). Además de esa fianza legal, las partes pueden pactar garantías adicionales —aval bancario, fianza extra— hasta un límite de dos mensualidades más en el caso de la vivienda habitual.

El propietario está obligado a depositar la fianza recibida en el organismo autonómico correspondiente. En la Comunidad de Madrid, ese depósito se realiza en la Agencia de Vivienda Social. No haberlo depositado no exime al arrendador de devolverla al inquilino cuando termina el contrato, pero sí puede acarrearle una sanción administrativa independiente.

Cuándo puede el propietario retener la fianza (y cuándo no)

La fianza solo puede descontarse por conceptos concretos y acreditables: rentas o suministros pendientes de pago, y desperfectos reales causados por un uso indebido de la vivienda. No es descontable el desgaste propio del uso ordinario del inmueble —pintura deslucida, pequeñas marcas, electrodomésticos que llegan al final de su vida útil— ni reparaciones que corresponden al propietario por el mero mantenimiento del inmueble.

Para retener parte o toda la fianza, el arrendador debe poder justificar el importe: idealmente con presupuesto o factura de la reparación y, siempre que sea posible, con un contraste entre el estado de entrada y el estado de salida de la vivienda. Una simple afirmación de que «hay daños» sin soporte documental no suele sostenerse ante una reclamación.

Plazo para devolver la fianza y qué ocurre si se incumple

La LAU fija que el saldo de la fianza —a favor o en contra del inquilino— es exigible transcurrido un mes desde la entrega de las llaves. Pasado ese plazo sin que el propietario devuelva el importe ni justifique una retención, el inquilino tiene derecho a exigir también el interés legal del dinero desde ese momento, además de la cantidad principal.

Conviene tener presente que la acción para reclamar cantidades derivadas del contrato de arrendamiento, como el propio Código Civil, prescribe a los cinco años (artículo 1964 CC, tras la reforma de 2015). Es un plazo amplio, pero cuanto antes se reclame, más fácil resulta acreditar el estado de la vivienda en el momento de la entrega de llaves.

Cómo reclamar la fianza paso a paso

1. Reclamación extrajudicial mediante burofax

El primer paso, y en la mayoría de los casos el único necesario, es un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido dirigido al arrendador, exigiendo la devolución del importe íntegro o, si se ha retenido parte, solicitando la justificación documental del descuento. El burofax deja constancia fehaciente de la fecha de reclamación, algo relevante tanto para el cómputo de intereses como en un eventual procedimiento judicial posterior.

2. Demanda judicial: juicio verbal de reclamación de cantidad

Si el propietario no responde o rechaza la reclamación sin justificación suficiente, el siguiente paso es la demanda judicial. Al tratarse habitualmente de un importe reducido —una o dos mensualidades de renta—, este tipo de reclamaciones se tramita por la vía del juicio verbal de reclamación de cantidad. En Madrid, estos procedimientos suelen resolverse en unos meses, con plazos que varían según la carga del juzgado y si la parte demandada se opone o no.

Un abogado especializado en arrendamientos puede valorar antes de demandar si conviene reclamar solo la fianza o acumular otras cantidades pendientes —por ejemplo, suministros o gastos que el contrato atribuye al propietario y que este no ha liquidado.

Errores habituales que hacen perder la fianza

Buena parte de las reclamaciones de fianza se pierden, total o parcialmente, por fallos que se cometen antes de que exista ningún conflicto:

  • No levantar un acta o reportaje fotográfico del estado de la vivienda al entrar y al salir, que es la prueba más eficaz frente a un descuento injustificado.
  • Entregar las llaves sin dejar constancia escrita de la fecha exacta, punto de partida del plazo de un mes.
  • Aceptar de palabra un descuento «razonable» sin exigir factura ni presupuesto de la reparación alegada.
  • Dejar pasar meses antes de reclamar, perdiendo margen para acreditar el estado real de la vivienda en el momento de la entrega.
  • No revisar el contrato para comprobar si existían garantías adicionales pactadas (aval, fianza extra) que también deben liquidarse.

Fianza en alquileres de temporada, uso turístico y locales comerciales

Fuera del alquiler de vivienda habitual, las reglas cambian. En arrendamientos de temporada, de uso turístico o de local comercial, la fianza legal mínima es de dos mensualidades en lugar de una, y es habitual pactar garantías adicionales más elevadas, dada la mayor rotación o el riesgo asociado a este tipo de contratos. Los criterios para retener la fianza son los mismos —desperfectos reales frente a desgaste ordinario—, pero conviene revisar con especial atención lo pactado en el contrato, ya que estos arrendamientos se rigen en mayor medida por la libertad de pacto entre las partes que el alquiler de vivienda habitual.

Cuánto cuesta reclamar la fianza con un abogado

Dado que suele tratarse de importes moderados, la mayoría de los despachos —Akko Abogados incluido— gestionan la reclamación extrajudicial (burofax) por un coste cerrado y razonable respecto al importe que se reclama. Si es necesario acudir a la vía judicial, el presupuesto se ajusta según la complejidad del caso y las cantidades acumuladas junto a la fianza. Antes de iniciar cualquier trámite, lo razonable es pedir una valoración por escrito del caso concreto.

Akko Abogados: reclamación de fianzas de alquiler en Madrid

En Akko Abogados gestionamos reclamaciones de fianza de alquiler en Madrid tanto para inquilinos que no recuperan su depósito como para propietarios que necesitan justificar correctamente una retención. Nuestro trabajo en derecho de arrendamientos en Madrid nos permite valorar la reclamación de fianza dentro del contexto completo del contrato, especialmente cuando se combina con otras cuestiones pendientes al finalizar el alquiler, como suministros, obras o incluso un desahucio previo por impago.

Si tu contrato de derecho inmobiliario ha terminado y la fianza no aparece, o si eres propietario y quieres retenerla con garantías, podemos revisar tu caso y darte una valoración inicial sin compromiso.

Preguntas frecuentes sobre la reclamación de fianza de alquiler en Madrid

¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver la fianza?

Un mes desde la entrega de las llaves. Pasado ese plazo sin devolución ni justificación de descuentos, el inquilino puede exigir también el interés legal del dinero desde ese momento.

¿Puede el casero descontar la pintura o el desgaste normal de los electrodomésticos?

No. Solo son descontables los desperfectos reales causados por un uso indebido, no el desgaste propio del uso ordinario de la vivienda ni la depreciación normal de los electrodomésticos por el paso del tiempo.

¿Qué hago si el propietario no responde a mi reclamación?

Lo habitual es enviar primero un burofax con acuse de recibo exigiendo la devolución. Si no hay respuesta o se rechaza sin justificación, el siguiente paso es una demanda de reclamación de cantidad por la vía del juicio verbal.

¿Hasta cuándo puedo reclamar la fianza de un alquiler ya finalizado?

La acción para reclamar cantidades del contrato prescribe a los cinco años, conforme al artículo 1964 del Código Civil. Aun así, conviene reclamar cuanto antes para poder acreditar mejor el estado de la vivienda al entregar las llaves.

¿Es obligatorio que el propietario deposite la fianza en la Comunidad de Madrid?

Sí, debe depositarla en la Agencia de Vivienda Social. No haberlo hecho no exime al arrendador de devolverla al inquilino, aunque puede suponerle una sanción administrativa aparte.

¿Es igual la fianza en un alquiler de vivienda que en uno de temporada o local?

No. En vivienda habitual la fianza legal mínima es de una mensualidad; en arrendamientos de temporada, uso turístico o local comercial, de dos mensualidades, además de las garantías adicionales que se hayan pactado.

Habla con Akko Abogados

Si tu casero no te devuelve la fianza del alquiler en Madrid, o necesitas asesoramiento para justificar correctamente una retención, en Akko Abogados revisamos tu caso sin compromiso y te decimos con claridad qué vía conviene seguir.

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